Wer versichert was auf gemieteten Gewerbeflächen

Sie mieten Laden, Werkstatt oder Büro – aber wer zahlt, wenn es brennt? Die Grenze zwischen Gebäude und Inhalt ist selten so klar, wie man denkt.

Eine Konditorin mietet ein Ladenlokal in Berlin-Charlottenburg. Sie lässt eine eigene Backstube einbauen, neue Elektrik, gefliesten Boden, eine Kühlvitrine. Nach einem Fettbrand in der Küche ist die Backstube zerstört, die Decke zum Nachbargeschäft beschädigt. Ihre erste Frage an den Vermieter lautet: Zahlt jetzt seine Gebäudeversicherung? Die Antwort lautet fast immer: teilweise, und nicht automatisch alles.

Die Gebäudeversicherung gehört dem Eigentümer und deckt das Gebäude selbst – Mauern, Dach, fest verbaute Fenster, die Grundausstattung wie sie beim Bau oder bei der letzten Sanierung durch den Vermieter eingebracht wurde. Alles, was der Mieter selbst hinzugefügt oder ausgetauscht hat, zählt in der Regel nicht mehr dazu. Genau hier beginnt der Bereich, den Versicherer als Mieterinvestitionen oder Mietereinbauten bezeichnen: Bodenbeläge, Trennwände, eine Klimaanlage, die Ladenfront, die Küchentechnik. Diese Dinge sind Eigentum des Mieters im wirtschaftlichen Sinne, auch wenn sie fest mit dem Gebäude verbunden sind – und sie müssen vom Mieter selbst versichert werden, meist als Baustein in der Inhaltsversicherung.

Der eigentliche Inhalt ist der unstrittigere Teil: Waren, Maschinen, Büromöbel, Werkzeug, IT. Wer das nicht absichert, steht nach einem Brand, Wasserschaden oder Einbruch schnell vor der Frage, wie eine neue Grundausstattung ohne Rücklage finanziert werden soll. In der Praxis wird dieser Teil selten vergessen. Vergessen werden die Einbauten, weil sie sich wie Gebäude anfühlen, aber versicherungstechnisch wie Inhalt behandelt werden.

Die dritte Ebene ist die Haftung gegenüber dem Vermieter. Verursacht der Mieter durch ein Küchengerät, eine defekte Leitung oder unsachgemäße Handhabung einen Schaden am Gebäude, kann der Vermieter beziehungsweise dessen Gebäudeversicherer Regress nehmen. Ob und wie weit dieser Regress möglich ist, hängt vom Einzelfall ab, unter anderem davon, ob im Mietvertrag ein Regressverzicht vereinbart wurde und wie fahrlässig gehandelt wurde. Das ist eine Frage des Vertrags- und Haftungsrechts im Einzelfall und ersetzt keine rechtliche Prüfung des konkreten Mietvertrags. Für den Mieter ist relevant, dass eine Betriebshaftpflicht mit einem passenden Baustein für Mietsachschäden genau diese Lücke schließen kann, die sonst schnell existenzbedrohend wird, wenn ein ganzes Ladenlokal betroffen ist.

Zurück zur Konditorin: Ihre Backstube war als Mieterinvestition nicht im Inhaltsvertrag mitversichert, weil beim Einzug niemand danach gefragt hatte. Der Gebäudeschaden an der Decke des Nachbarn ging über die Betriebshaftpflicht, aber nur, weil dort zufällig ein Baustein für Mietsachschäden mitversichert war. Ohne diesen Baustein wäre die Rechnung des Vermieters an sie persönlich gegangen.

Wer eine Gewerbefläche anmietet oder einen bestehenden Vertrag übernimmt, sollte sich also drei Fragen stellen: Was gehört zum Gebäude und liegt beim Vermieter, was habe ich selbst eingebaut und muss es als Mieterinvestition absichern, und wie ist die Haftung gegenüber dem Vermieter im Mietvertrag geregelt. Wir sehen uns diese drei Punkte gemeinsam mit Ihnen an, ordnen ein, was zu Ihrer Situation passt, und sprechen dabei offen an, wo Interessen auseinanderlaufen können – als Makler vertreten wir dabei ausschließlich Sie, nicht den Versicherer, das ist gesetzlich so vorgesehen. Ein erstes Gespräch ist unverbindlich, ein späteres Mandat jederzeit kündbar, und für Sie entstehen dabei in aller Regel keine zusätzlichen Kosten. Mehr zu unserer Arbeit für Unternehmen finden Sie in unserem Bereich für Gewerbekunden, oder Sie schreiben uns direkt über das Kontaktformular.